Wird ein Hypotheken-Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings hat der Kunde nicht das Recht, das Darlehen abzulösen, wann es ihm beliebt. Vielmehr ist die Kündigung während der Dauer der Zinsfestschreibung regelmäßig ausgeschlossen - abgesehen von wenigen Ausnahmen. So besteht ein rechtlicher Anspruch, das Darlehen auf einen Rutsch zurückzuzahlen, wenn die Immobilie verkauft wird. Das gilt auch, wenn die Immobilie dazu dienen soll, ein zusätzliches Darlehen abzusichern, und das bisherige Institut sich weigert, einen Zusatzkredit zu gewähren. Entsteht der Bank durch eine so motivierte Kündigung ein Schaden, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
In einem Fall steht der Bank kein Ausgleich zu: Wenn der Zins über zehn Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, besteht nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Sechs-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat.
Die Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigt immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere um die Art, wie Geldhäuser ihren Schaden berechnen. Generell gilt: Banken und Sparkassen haben für Transparenz zu sorgen; der Kunde muss die Berechnung der Ausfallforderung nachvollziehen können.
Ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung strittig, sollte der Kunde den verlangten Betrag "hinterlegen" oder die Ablösesumme "unter Vorbehalt einer rechnerischen Überprüfung" zunächst zahlen. So lässt sich gewährleisten, dass das Institut die so genannte Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch ausstellt. Anschließend kann der Kunde, die Berechnung der Bank oder Sparkasse kontrollieren lassen.
Fehlt der rechtliche Anspruch, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, ist der Kunde auf die Zustimmung des Instituts angewiesen. Auch dafür verlangen Geldhäuser ein Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelt. Ärgerlich für die Kunden: Bislang erlaubt die Rechtsprechung in diesen Fällen auch Entgelte, die den wirklichen Schaden weit übersteigen. Allerdings gibt es eine Grenze: Sie liegt beim Doppelten des tatsächlichen Verlustes. Daher ist es ratsam, auch diese Berechnung einem Experten vorzulegen.
Einen Musterbrief, um das Kreditinstitut zu bitten, eine detaillierte Abrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung vorzulegen, finden Sie hier.
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