Offene Immobilienfonds: eine langfristig sichere Anlage?

Nicht jeder Anleger kann oder will ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung erwerben. Wer aber dennoch in Immobilien investieren will, für den können offene Immobilienfonds eine Anlagemöglichkeit sein. Grundlegende Informationen zu dieser Produktart haben wir hier für Sie zusammengetragen.

Was sind offene Immobilienfonds?

Bei offenen Immobilienfonds legen viele Anleger kleinere oder größere Beträge an. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft kauft von diesem Geld verschiedene Immobilien, oft in verschiedenen Regionen und Ländern. Bei den meisten Fonds handelt es sich dabei um Gewerbeimmobilien, also etwa Bürogebäude und Shoppingcenter.

Man zählt Immobilienfonds allgemein zu den Sachwertanlagen. In einzelnen Immobilienfonds sind meist nur ein paar Dutzend Immobilien enthalten, und anders als bei Aktienfonds hält jeder Fonds andere Immobilien im Bestand. Mögliche Erträge der Immobilienfonds setzen sich aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen.

Die Fonds ermöglichen eine Investition in Gebäude, ohne selbst Eigentum daran erwerben zu müssen. Dadurch, dass Anleger hier schon mit kleinen Beträgen investieren können, und sie mittels offener Immobilienfonds das Geld in viele Immobilien investieren, können Anleger das "Klumpenrisiko" einer Einzelimmobilie vermeiden.

Banken, Sparkassen und Fondsgesellschaften bewerben offene Immobilienfonds als "attraktive und stabile Langfristanlage", die "gut geeignet" sei für Anlegerinnen und Anleger mit "geringer Risikobereitschaft".

Tatsächlich verkaufen Banken, Sparkassen und Fondsgesellschaften sie aber vor allem wegen der Provisionen, die in Form von Ausgabeaufschlag und Vertriebsfolgeprovision anfallen. Die Risiken, die mit ihrem Erwerb verbunden sind, stehen im Kleingedruckten.

Verwechslungsgefahr mit geschlossenen Fonds!
Offene Immobilienfonds können mit geschlossenen Immobilienfonds verwechselt werden. Es gibt aber große Unterschiede. Bei geschlossenen Immobilienfonds geht es in der Regel um die Investition in ein konkretes Projekt, etwa den Erwerb und Betrieb einer einzelnen Gewerbeimmobilie. Hierzu wird das erforderliche Geld bei Anlegern eingesammelt und auf viele Jahre hin fest angelegt.

Ist der erforderliche Betrag beisammen, werden keine weiteren Gelder mehr eingesammelt. Der Fonds wird also "geschlossen". Da es sich um eine unternehmerische Beteiligung handelt, droht im schlimmsten Fall ein Totalverlust des angelegten Geldes. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Projekt ist oft nicht oder nur mit hohen Abschlägen möglich.

Welche Chancen und Risiken bestehen bei Immobilienfonds?

Wenn Sie Immobilien vermieten, können Sie durchaus höhere Erträge erzielen als mit sicheren Zinspapieren. Vorausgesetzt, die Objekte können zuverlässig vermietet werden. Bei guter Nachfrage lassen sich außerdem Mietpreiserhöhungen durchsetzen, wodurch die Ertragsausschüttungen steigen und so Kaufkraftverluste durch hohe Inflation ausgeglichen werden können. Außerdem besteht die Chance auf Wertsteigerungsgewinne, wenn Sie Objekte veräußern.

Es gibt aber, wie bei allen anderen Sachwertanlagen auch, erhebliche Risiken. Niemand kann garantieren, dass Anleger mit Immobilienfonds Gewinne erzielen. Selbst bei langfristigen Mietverträgen bestehen Risiken, etwa, wenn Mieter in die Insolvenz rutschen. Und auch noch so hohe Inflationsraten sind keine Garantie dafür, dass die Preise der Gewerbeimmobilien des jeweiligen Fonds steigen werden. Die Preise hängen von der Entwicklung des Angebots und der Nachfrage an den jeweiligen Standorten ab.

Die Finanzkrise ab 2007 hat außerdem noch ein anderes Risiko aufgedeckt: Verkaufen viele Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile, dann hat das einen ähnlichen Effekt wie bei einer Zwangsversteigerung des Eigenheims. Wenn Sie Druck haben, zu verkaufen, geht das tendenziell zu Lasten des erzielbaren Verkaufspreises. Mitunter ist ein kurzfristiger Verkauf auch gar nicht möglich, wenn Sie keine Käufer finden.

Die Rücknahme von Fondsanteilen musste daher in der Vergangenheit schon zeitweise ausgesetzt werden. Einige Immobilienfonds wurden auch abgewickelt. Anleger:innen haben dann den Gegenwert ihres Anteils am Fondsvermögen erst nach und nach mit Abwicklung aller Verkäufe bekommen. Die Gefahr, dass die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden und Fonds abgewickelt werden müssen, ist aber durch gesetzliche Änderungen deutlich reduziert worden.

Etliche Immobilienfonds halten Immobilien im Ausland in einer fremden Währung. Dann können die Mieten noch so stabil sein. Wenn der Wert der Währung gegenüber dem Euro fällt, fallen auch die Erträge in Euro. All diese Risiken und viele weitere müssen Sie als Anleger von Immobilienfonds tragen. Umso wichtiger ist daher eine möglichst breite Risikostreuung. Dies können Sie als Anleger nur erreichen, indem Sie den Anlagebetrag stets auf mehrere offene Immobilienfonds verteilen.

Für welche Anleger sind offene Immobilienfonds geeignet? Worauf sollten sie achten?

Um im Bereich der Sachwertanlagen auch auf Immobilien zu streuen, können offene Immobilienfonds eine Alternative sein. Ob Immobilienfonds im Einzelfall auch für Sie eine bedarfsgerechte Anlageform darstellen, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihrem Bedarf ab. Je nach Anlageziel, sonstigen Anlagen und persönlichen Präferenzen können offene Immobilienfonds ein geeigneter Baustein der Geldanlage sein. Mehr dazu lesen Sie im Einmaleins der Geldanlage.

Wer Geld in Immobilienfonds anlegen möchte, sollte sich bewusst machen, dass dies eine längerfristige Geldanlage ist. Bei breiter Risikostreuung sind die damit verbundenen Risiken sicherlich geringer als bei einer breit gestreuten Anlage am Aktienmarkt, etwa mit ETFs, allerdings auch höher als bei einer Geldanlage in sicheren Zinspapieren. Entsprechend können Sie auch eine Rendite erwarten, die etwas über den aktuellen Zinsen liegt.

Den Kauf eines einzelnen Immobilienfonds empfehlen die Verbraucherzentralen generell nicht, weil ein einzelner Fonds noch keine breite Risikostreuung bietet. Sie sollten den Anlagebetrag daher immer auf mehrere verschiedene Immobilienfonds verteilen.

Wenn Sie Währungsrisiken reduzieren oder vermeiden möchten, wählen Sie nur solche Immobilienfonds aus, die ihren Anlageschwerpunkt in Europa oder im Euro-Raum haben. Ein internationales Immobilienportfolio bietet zwar eine viel breitere Risikostreuung, ist aber mit Währungsrisiken verbunden.

Schauen Sie vor dem Kauf eines Fonds nach, wie hoch seine Jahresrendite in den letzten Jahren war und wie sie sich entwickelt hat, eine gute Übersicht bietet hier Stiftung Warentest. Auch der Anteil der leerstehenden Immobilien im Fonds ist ein Auswahlkriterium, Sie finden diese Information im letzten Jahres- oder Halbjahresbericht des Fonds.

Ein weiteres Auswahlkriterium ist das Fondsvolumen. Je größer es ist, desto mehr Objekte sind potenziell im Fonds enthalten. Große Fonds haben ein Volumen von einigen Milliarden Euro. Liegt es unter 500 Millionen Euro, besteht immer das Risiko, dass die Fondsgesellschaft den Fonds schließt.

Schließlich ist die Höhe der Kosten auch entscheidend, da sie immer die Rendite schmälern. Lassen Sie sich nicht auf Fonds ein, deren Kosten höher als 1,2 Prozent des verwalteten Vermögens pro Jahr sind – es gibt etliche günstigere Fonds. Für den Kauf wird oft ein Ausgabeaufschlag von rund 5 Prozent fällig. Diesen können Sie verhandeln – oder ganz vermeiden, indem Sie den Fonds beispielsweise über die Börse kaufen. Dabei sollten Sie sich über die aktuellen Kurse informieren und sie mit den Werten abgleichen, die die Fondsgesellschaft offiziell festgestellt hat. Mitunter werden Fonds mit Kursaufschlägen oder -abschlägen an der Börse gehandelt. Ausgabeaufschläge lassen sich aber auch per Kauf über Direktbanken, Online-Broker und Online-Fondsplattformen reduzieren oder ganz vermeiden.

Rückgabe von Fondsanteilen: Das müssen Sie beachten

Prinzipiell ist so wie bei allen anderen Investmentfonds eine Rückgabe von Fondsanteilen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft möglich. Allerdings gibt es bei offenen Immobilienfonds einige Besonderheiten, die es bei ETFs, Aktien- oder Rentenfonds so nicht gibt. Diese Besonderheiten liegen in der Natur der Anlageform "Immobilie": Anders als börsennotierte Wertpapiere werden diese nicht tagtäglich gehandelt. Eine Immobilie kauft und verkauft man nicht wie eine Aktie, man ist hier tendenziell viel länger an die Anlage gebunden.

Die Fristen sind im Verkaufsprospekt genannt. Sie sollten ihn daher vor dem Kauf unbedingt lesen.

Grundsätzlich müssen Sie drei Fristen beachten:

• Mindesthaltefrist: Der Anleger muss seine Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit besitzen, bevor er sie wieder an den Fonds zurückgeben darf. Im Regelfall sind das 24 Monate.
• Rückgabefrist: Der Anleger muss eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass er die Anteile zurückgeben will. Im Regelfall sind das 12 Monate.
• Rücknahmetermine: Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.

Diese Fristen können Sie nur umgehen, wenn Sie die Fondsanteile über die Börse handeln. Die meisten Fonds werden auch an den Börsen gehandelt. Dann ist ein Verkauf jederzeit möglich, allerdings bekommen Sie dann nicht den von der Fondsgesellschaft festgestellten Anteilswert, sondern den tagesaktuellen Börsenkurs. Dieser kann bei hoher Nachfrage größer sein als der offizielle Anteilspreis. Er kann aber auch darunter liegen. Informieren Sie sich daher, bevor Sie Immobilienfondsanteile über die Börse verkaufen.

Wenn Sie Anteile an offenen Immobilienfonds schon länger als seit Juli 2013 halten, gilt für Sie die Rückgabefrist nur für eine Entnahme von über 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr. Beträge darunter können Sie ohne Rückgabefrist entnehmen. Die Mindesthaltfrist ist für Sie ja ohnehin längst abgelaufen.