Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit

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Kündigen Sie Ihre Baufinanzierung, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und wie Sie sich wehren können, haben wir hier zusammengestellt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig zurückzahlt, muss oft kräftig draufzahlen.
  • Hat die Bank aber Fehler im Darlehensvertrag gemacht, darf sie unter Umständen keine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung dafür verlangen. 
  • Die von Anbietern geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht immer angemessen, wie es das Gesetz verlangt. Lassen Sie die Berechnung daher unabhängig überprüfen. Zum Beispiel von einigen Verbraucherzentralen.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und muss ich diese bezahlen?

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank (nach § 502 Abs.1 BGB) „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen. Wenn Sie die Darlehenssumme aus einem geschlossenen Kreditvertrag nicht abnehmen, etwa weil Sie das Objekt doch nicht erwerben, spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung

Allerdings dürfen Sie den Kreditvertrag nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig erfüllen. Ein solches liegt vor, wenn Sie die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient, anderweitig verwenden möchten. Anwendungsbeispiele sind: 

  • Sie verkaufen die Immobilie.
  • Oder Sie möchten mit der Immobilie ein zusätzliches Darlehen absichern (z.B. für den Dachgeschossausbau) und das bisherige Institut weigert sich, den Kredit dafür bereitzustellen, während ein anderes Institut den Kredit bereitstellen würde. 

Ihr Kreditinstitut ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu nennen. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung darf von Ihnen unseres Erachtens weder ein Entgelt verlangt noch ein Aufwand in Rechnung gestellt werden

Die Bank darf von Ihnen dann jedoch für die vorzeitige Rückzahlung eine angemessene Entschädigung verlangen. In nachfolgenden Fällen ist dieser Anspruch der Bank aber ausgeschlossen.

Wann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf

In bestimmten Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

Wenn der Zins über 10 Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, haben Sie als Verbraucher nach Ablauf von 10 Jahren nach die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben (§489, Abs. 1 Nr. 2 BGB). 
Wenn die Bank das Darlehen kündigt, etwa weil die Raten nicht mehr bezahlt werden können, darf sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich Verzugszinsen.

Ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn im Vertrag Angaben über

  • die Laufzeit des Vertrags
  • das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder 
  • die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Dies gilt aber nur für Darlehensverträge, die ab dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden. 

Damit stellt sich die Frage, wann die Angaben „unzureichend“ sind. Hierzu hat der BGH mit Urteil vom 05.11.2019 (Az. XI ZR 650/18) bezogen auf einen Autokredit entschieden, dass das Kreditinstitut die für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung „wesentlichen Parameter in groben Zügen“ zu benennen hat. 

Die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen aber im Vertrag nicht nur vorhanden sein. Sie müssen außerdem klar, prägnant und verständlich sein. Sie dürfen nicht ungenau sein, müssen aber gleichzeitig richtig und noch nachvollziehbar sein. So hat es der Gesetzgeber formuliert (Drucksache 16/11643) und so steht es im Münchener Kommentar zum BGB. Ferner hat das OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 01.07.2020 (Az 17 U 810/19) entschieden, dass, sofern der Darlehensgeber über die geschuldeten Angaben hinaus Angaben macht, diese ihrerseits klar und verständlich sein müssen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigt immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere um die Art, wie Geldhäuser ihren Schaden berechnen. Generell gilt: Banken und Sparkassen haben für Transparenz zu sorgen; der Kunde muss die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehen können.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Seit dem 21.03.2016 müssen Kreditinstitute über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag informieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierbei die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“ und die „Aktiv-Aktiv-Methode“ als zulässig anerkannt. 

Während die Aktiv-Passiv-Methode von einer sicheren Wiederanlage des zurückgezahlten Darlehens auf dem Geld- und Kapitalmarkt ausgeht, unterstellt die Aktiv-Aktiv-Methode, dass die Bank das Kapital wieder als Darlehen vergibt. 

Da dies für Anbieter im aktuellen Zinsumfeld günstiger ist, berechnen sie die Vorfälligkeitsentschädigung derzeit ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode. Liegen die aktuellen Zinsen unter denen, die der Kredit der Bank gebracht hätte, entsteht der Bank ein Zinsausfallschaden. 

Im Vertrag eingerechnete Kosten für das individuelle Risiko und die Verwaltung des Vertrags müssen abgezogen werden, da diese nach der Rückzahlung nicht mehr anfallen.

Diese Berechnungsgrundsätze gelten aber nicht, wenn Sie keinen rechtlichen Anspruch haben, die Baufinanzierung vorzeitig aufzulösen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie arbeitslos werden, ein Darlehensnehmer stirbt oder Sie unverhofft einen Geldbetrag erben und zur Tilgung einsetzen könnten. Dann sind Sie auf die Zustimmung Ihres Geldinstituts angewiesen. 

Ärgerlich für Kunden: Bislang erlaubt die Rechtsprechung in diesen Fällen sogenannte Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelte, die den wirklichen Schaden des Kreditgebers weit übersteigen. Allerdings gibt es eine Grenze zur Sittenwidrigkeit: Sie liegt beim Doppelten des tatsächlichen Schadens. Daher ist es ratsam, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einem Experten vorzulegen, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen.

Vorfälligkeitsentschädigung – was Sie dagegen tun können 

Folgende Punkte helfen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder zu reduzieren:

  1. Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren
    Haben Sie einen Zins über 10 Jahre hinaus fest vereinbart? Dann besteht nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat. In diesem Fall steht der Bank kein Ausgleich zu. 
    Bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen muss die Bank unterstellen, dass Sie von Ihrem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen würden. Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10,5 Jahren vereinbart, sollten Sie daher prüfen, ob das Kreditinstitut bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Ihr ordentliches Kündigungsrecht berücksichtigt hat.
     
  2. Fehlende Angaben im Vertrag
    Für Verträge ab dem 21. März 2016 sind Anbieter verpflichtet, im Vertrag bestimmte Pflichtangaben zu machen. Sind die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend – oder überhaupt nicht vorhanden –, ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. Wenn Sie diese Angaben nicht im Vertrag finden oder Zweifel daran haben, dass die gemachten Angaben ausreichend sind, sollten Sie sich unabhängig beraten lassen, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen
     
  3. Prüfen Sie die Widerrufsbelehrungen 
    Genügen die Widerrufsbelehrungen zu Ihrem Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen, können Sie Ihr Baudarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen. Mehr Informationen zum Widerruf und zur Prüfung der Widerrufsbelehrung finden Sie hier.
     
  4. Pfandtausch der Immobilie
    Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen. Der Vertrag kann dann bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit oder auch darüber hinaus fortgesetzt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen: Nutzen Sie unseren Musterbrief!

Unser Musterbrief hilft, das Kreditinstitut um eine detaillierte Abrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung zu bitten.

Zudem hat die Rechtsprechung einige Vorgaben gemacht, die die Banken bei der Berechnung zu beachten haben: So endet der Anspruch beispielsweise mit dem Zeitpunkt, zu dem die erste mögliche ordentliche Kündigung durch den Darlehensnehmer wirksam würde (BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sind anzurechnen (BGH, Urteil v. 30. November 2004, Az. XI ZR 285/03) und Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung dem Grunde oder der Höhe nach strittig, sollten Sie den verlangten Betrag "hinterlegen" oder die Ablösesumme

"zunächst unter Vorbehalt der rechnerischen Überprüfung, dem Grunde nach und der Rückforderung"

zahlen. So lässt sich gewährleisten, dass das Institut die so genannte Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch ausstellt. Anschließend können Sie die Berechnung der Bank oder Sparkasse kontrollieren lassen. Hierbei helfen Ihnen zum Beispiel die Verbraucherzentralen.

Wie Sie einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung vorbeugen können

Um das Risiko einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung bereits vor Abschluss der Finanzierung zu verringern, können Sie mit vielen Anbietern besondere Tilgungsoptionen vereinbaren. Diese Möglichkeiten haben Sie:

  1. Sondertilgungsoption
    Vereinbaren Sie bereits bei Vertragsabschluss die Möglichkeit für Sondertilgungen. Denn je höher die Tilgung, desto geringer ist meist die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie die Finanzierung abbrechen.
    Viele Kreditinstitute bieten an, dass Sie Ihr Darlehen einmal im Jahr bis zur Höhe von 5 Prozent, manchmal sogar bis zu 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe zusätzlich tilgen können. Bei vorfinanzierten Bausparverträgen wird diese Option allerdings nur selten angeboten.
    Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank dabei auch diejenigen Sondertilgungen berücksichtigen, die künftig noch möglich gewesen wären. Selbst wenn Sie das Ihnen vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht also nicht in Anspruch nehmen, reduzieren Sie so die Vorfälligkeitsentschädigung.
     
  2. Optionale Tilgungssatzänderung
    Ihr Darlehensgeber muss vertragliche Tilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd berücksichtigen. Lassen Sie sich daher bei Vertragsabschluss das Recht einräumen, den Tilgungssatz während der laufenden Zinsbindung in einem vorgegebenen Rahmen kostenfrei zu erhöhen (oder zu senken).
    Auch hier gilt: Selbst wenn Sie diese Option nie in Anspruch nehmen, muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von dem höchstmöglichen Tilgungssatz ausgehen. 
    Beachten Sie: Diese Option wird seltener als das Sondertilgungsrecht oder oft nur gegen einen Zinsaufschlag angeboten.

Wichtig!

Haben Sie Sondertilgungsrechte oder optionale Tilgungssatzänderungen vereinbart, sollten Sie darauf achten, dass diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch das Kreditinstitut berücksichtigt werden. In der Vergangenheit war dies oft nicht der Fall. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten und die Berechnung des Kreditinstituts überprüfen!

Podcast zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung

Wer einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlt, muss meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Finanzexperte Niels Nauhauser erklärt in dieser Podcastfolge, wie Sie herausfinden, ob ihre Bank überhöhte Forderungen stellt und wie Sie dagegen vorgehen können.

Einige Banken bieten auch Kredite mit einer Kündigungsoption an, die Sie nach 2 oder 3 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Die Anbieter verlangen dafür allerdings einen Zinsaufschlag. Ob sich die höheren Zinskosten für Sie lohnen, hängt davon ab, für wie wahrscheinlich Sie einen Abbruch bei laufender Zinsbindung halten und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in einem solchen Fall sein könnte. 

Weitere häufige Fragen in Zusammenhang mit der Baufinanzierung haben wir hier zusammengestellt.

Vergleichen Sie verschiedene Angebote mit denen anderer Anbieter und lassen Sie sich hierzu gegebenenfalls unabhängig beraten, zum Beispiel von Ihrer Verbraucherzentrale.

Haben Sie noch Fragen?
Weitere Informationen zu diesem Thema sowie zu Baukrediten und Fördermitteln finden Sie auch in unserem Angebot bauförderer.de. Zudem können Sie sich jederzeit an die unabhängigen Berater der Verbraucherzentralen wenden.