Der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie ist ein Schritt von großer finanzieller Tragweite. Deshalb sollten Sie schon vor der Entscheidung alles genau durchrechnen und ein Finanzierungskonzept mit ausreichenden Reserven erstellen.
Das Wichtigste in Kürze:
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Wer wissen will, wie viel Kredit er sich leisten kann, kommt kaum darum herum, seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben einmal gegenüberzustellen. Bevor Sie nun aber das genaue Rechnen beginnen, beginnen Sie mit einem groben Überblick: Passt Ihre (finanzielle) Situation überhaupt zu einem Kredit, und wenn ja in welcher Größenordnung?
Es gibt Faustformeln, nach denen man nur einen bestimmten Anteil seines Nettoeinkommens für eine Immobilie verwenden sollte. Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40% des Nettoeinkommens. Die übrigen 60% seien notwendig für die Lebenshaltung – kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen eingeschlossen.
Nehmen Sie die Zahl als das, was sie ist: ein Durchschnittswert, mit Abweichungen nach oben wie nach unten, je nach individueller Situation. Wer zwei Autos unterhalten, weite Strecken zur Arbeit pendeln oder Kleinkinder teuer betreuen lassen muss, braucht mehr für die Lebenshaltung als ein kinderloser Single, der mit dem Rad zur Arbeit fahren kann.
Eine pragmatische Alternative ist, zusammenzuzählen, was Sie in einem Jahr effektiv gespart haben und sich die bisherige Kaltmiete anzusehen. Was Sie am Jahresende noch über hatten, ist der Betrag, den Sie für die Lebenshaltung nicht gebraucht haben, der effektiv übrig war. Schauen Sie auf Ihre Konten und vergleichen Sie die Beträge: Was haben Sie eingezahlt / ist als Gehalt gekommen? Kursgewinne oder Erträge zählen natürlich nicht dazu. Falls Sie Eigentümer werden, fällt die bisherige Kaltmiete weg und kann ebenfalls für die zukünftige Darlehensrate eingeplant werden.
Überlegen Sie im Anschluss, ob irgendwelche Ausgaben oder Einzahlungen nur einmalig angefallen sind, künftig also wegfallen könnten. Beispiel: eine einmalige teure Urlaubsreise, oder eine Bonuszahlung aufs Gehalt. Schließlich wollen Sie eine erste Vorstellung davon bekommen, was Sie jährlich dauerhaft übrig haben und womit Sie dann einen Kredit abbezahlen könnten.
Theoretisch ist der Betrag, der dauerhaft übrig ist, Ihre persönliche maximale Kreditrate. Überlegen Sie aber zwei Mal, bevor Sie sich festlegen. Denn wer die Rate ein paar Mal nicht zahlt, läuft Gefahr, dass die Bank den Kredit kündigt. Und ein gewisser Puffer ist wichtig, falls unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen oder die Nebenkosten in der neuen Immobilie steigen. Es gilt der Grundsatz: Nehmen Sie sich nicht mehr vor, als Sie dauerhaft verlässlich tragen können!
Daher ist es auch ratsam, sowohl das Ergebnis von Faustformeln als auch aus der pragmatisch errechneten Sparquote noch einmal auf die Probe zu stellen. Und das geht in vier Schritten:
1. Derzeitige Einnahmen und Ausgaben aufstellen
Ermitteln Sie anhand der Liquiditäts-Checkliste möglichst genau, wie hoch Ihre derzeitigen Einnahmen und Ausgaben sind und berechnen Sie so die maximale Liquidität pro Monat.
| Einnahmen | |
| Nettoeinkommen | |
| + Kapitalerträge (ohne Eigenkapital fürs Bauen) | |
| + sonstige Einnahmen (z.B. Kindergeld) | |
| = Summe der Einnahmen | = |
| Ausgaben | |
| Lebenshaltungskosten | |
| + unregelmäßige Ausgaben (z.B. Urlaub) | |
| + Beiträge, Versicherungen | |
| + Rücklagen für Anschaffungen | |
| + Kfz-Aufwendungen (inklusive Rücklage für Neukauf) | |
| + laufende Kosten Mietwohnung/-haus | |
| = Summe der Ausgaben | = |
| Summe Einnahmen - Summe Ausgaben = maximale Liquidität pro Monat | = |
Dies ist eine Momentaufnahme. Für die Kreditrate ist aber die verlässlich in Zukunft vorhandene monatliche Liquidität entscheidend.
2. Zukünftige Einnahmen und Ausgaben abschätzen
Rechnen Sie daher aus, wie sich nach dem Übergang vom Mieter zum Eigentümer - noch ohne Berücksichtigung der Kreditrate - an diesen aktuellen Einnahmen und Ausgaben verändert und wie viel Reserve Ihnen dann für Zins und Tilgung bleibt:
Welche zusätzlichen Ausgaben kommen durch den Immobilienkauf auf Sie zu? Wie schaut es aus mit Hausgeld für eine eventuelle Eigentumsverwaltung? Weitere mögliche Kostentreiber für Immobilienbesitzer sind: Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen, die Sie für Reparaturen aller Art an der Immobilie zurücklegen sollten. Werden Nebenkosten für Strom und Heizung in der Immobilie höher sein als bisher?
Welche Ausgaben fallen womöglich geringer aus oder ganz weg (z. B. die bisherige Kaltmiete, sobald Sie aus der alten Wohnung ausziehen)?
Die Nebenkosten können im Eigenheim höher oder niedriger sein als in der bisherigen Wohnung. Ebenso kann sich ein neuer Wohnort auch auf die Fahrtkosten zur Arbeit auswirken.
3. Private Pläne berücksichtigen
Haben Sie außerdem private Pläne, berücksichtigen Sie sie auch: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Sind Pflegefälle in der Familie absehbar, für die Sie finanziell zurückstecken würden? Wie sicher sind Ihr aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen? Planen Sie einen Wechsel in Teilzeit? Könnte ein Umzug auf Sie zukommen?
4. Künftigen Überschuss berechnen
Korrigieren Sie den derzeitigen monatlichen Überschuss um künftige Änderungen, dann erhalten Sie den voraussichtlichen künftigen Überschuss.
Mit der richtigen Antwort auf diese Frage steht und fällt Ihre Finanzierung. Steht die finanzielle Sicherheit an oberster Stelle, bedeutet dies, dass am Ende der Traum von den eigenen vier Wänden möglicherweise auch eine Nummer kleiner ausfallen muss. Gehen Sie strukturiert vor.
Nun können Sie anhand des voraussichtlichen künftigen monatlichen Überschusses die maximale Monatsrate und daraus wiederum die Höhe des Darlehens bestimmen.
Kalkulieren Sie dabei jedoch als höchstmögliche Kreditrate auch eine Reserve ein - denn es könnte ja sein, dass Sie in Ihrer Aufstellung einen Ausgabenposten vergessen haben oder dass sich die Einnahmen und Ausgaben ungünstiger als erwartet entwickeln. Faustformel: Etwa zehn Prozent Luft sollten zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben. Wer ein gutes Polster zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto hat, kann natürlich auch knapper kalkulieren.
Jetzt haben Sie alles zusammen: Aus Ihrem monatlich dauerhaften Überschuss lässt sich, je nach Anfangstilgung und Zinssatz für den Kredit, berechnen, welche Summe Sie nun als Kredit aufnehmen können. Eine Zuordnung klappt zum Beispiel mit unserer Tabelle:
| Monatsrate | Möglicher Kreditbetrag bei 3% (Zins + Tilgung) | Bei 4% | Bei 5% | Bei 6% |
| 600 Euro | 240.000 Euro | 180.000 Euro | 144.000 Euro | 120.000 Euro |
| 800 Euro | 320.000 Euro | 240.000 Euro | 192.000 Euro | 160.000 Euro |
| 1000 Euro | 400.000 Euro | 300.000 Euro | 240.000 Euro | 200.000 Euro |
| 1200 Euro | 480.000 Euro | 360.000 Euro | 288.000 Euro | 240.000 Euro |
| 1400 Euro | 560.000 Euro | 420.000 Euro | 336.000 Euro | 280.000 Euro |
| 1600 Euro | 640.000 Euro | 480.000 Euro | 384.000 Euro | 320.000 Euro |
Wer an den einzelnen Stellschrauben dreht, hat bei den anderen Werten andere Möglichkeiten. Bei einer Monatsrate von 1000 Euro und einer Annuität (Rückzahlung aus Zins und Tilgung) von 5 Prozent, ergibt sich zum Beispiel ein möglicher Kreditbetrag von 240.000 Euro. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie nun 1% für Zins und 4% für die Tilgung zahlen oder ob Sie 2% für Zins und 3% für Tilgung zahlen.
Wenn Sie das gerne individuell selbst ausrechnen wollen, können Sie dazu den kostenlosen Online-Rechner der Stiftung Warentest nutzen. Mit dem können Sie auch ausrechnen, wie rasch das Darlehen zurückgezahlt ist.
Wer viel tilgt, braucht tendenziell keine überlange Zinsbindung. Aufgepasst: Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent und einem Zinssatz von ebenfalls nur einem Prozent läuft der Kredit ganze 69 Jahre! Tilgen Sie stattdessen mit 3 Prozent jährlich, ist der Kredit nach gut 28 Jahren abgezahlt. Mit dem Rechner der Stiftung Warentest können Sie verschiedene Szenarien durchkalkulieren und dabei auch regelmäßige jährliche Sondertilgungen einplanen.
Bei der Ermittlung dessen, was Sie sich an Kredit leisten können, sollten Sie nicht nur die aktuellen Marktzinsen, sondern auch Ihr Alter mit berücksichtigen. Wer älter ist, hat weniger Zeit bis zur Rente, und meist soll der Kredit dann ja abgezahlt sein.
Oft werden etwa 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises als Kredit für eine Immobilie aufgenommen. Ganz anders ist die Situation dagegen, falls Sie viel Eigenkapital zur Verfügung haben. Dann brauchen Sie nicht nur einen niedrigeren Kredit aufnehmen – Sie können auch mit etwas günstigeren Zinsen rechnen, weil die Finanzierung besser abgesichert ist und Banken Ihnen darum entgegen kommen.
Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen will, steht vor vielen Fragen: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es und wie lassen sich Risiken reduzieren? Ist eine eigene Immobilie gleichzeitig auch eine gute Altersvorsorge? Welche Förderung vom Staat gibt es?
Finanzexperte Niels Nauhauser erklärt im Gespräch mit Niklaas Haskamp, worüber Sie sich Gedanken machen sollten, bevor Sie zu Ihrer Bank gehen. Wenn Sie Ihren eigenen Bedarf und Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie viele Risiken deutlich reduzieren.
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