Immobilienkredit: Widerrufsjoker lebt dank EuGH womöglich wieder auf

Stand:

Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Wohnung aussteigen will, kann den Vertrag bisher mitunter auch Jahre nach Vertragsschluss widerrufen. In manchen Fällen ist das so auch immer noch möglich. Insbesondere ein aktuelles Urteil des EuGH macht Verbrauchern Hoffnung, der BGH dämpft sie.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Bundesgerichtshof (BGH) und der Europäischer Gerichtshof (EuGH) urteilen derzeit unterschiedlich über sogenannte "Widerrufsinformationen".
  • Nach europäischer Sicht können viele Verbraucherkredite wegen fehlerhafter Klauseln zeitlich unbegrenzt widerrufen werden. Die nachfolgenden Informationen gelten für Immobiliardarlehensverträge. Wenn Sie keine Immobilie finanziert haben, sondern z.B. ein Fahrzeug, finden Sie weitere Informationen in einem gesonderten Beitrag.
  • Nicht nur wegen dieses juristischen Patts ist die Sachlage kompliziert. Ob ein Widerruf auch für Ihren Vertrag in Frage kommt und ob er für Sie überhaupt sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
  • Auf keinen Fall sollten Sie übereilt handeln! Lassen Sie sich unabhängig von Profis beraten, etwa bei der Verbraucherzentrale.

gestapelte Münzen neben einem kleinen Holzhaus
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Im Regelfall können Immobiliendarlehensverträge nur innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen werden. Über dieses Widerrufsrecht muss der Verbraucher per Widerrufsbelehrung informiert werden. Fehlt diese Belehrung aber oder ist sie fehlerhaft - etwa wegen missverständlicher Formulierung - gelten abweichende Fristen.

Dies kam in der Vergangenheit zahlreichen Verbrauchern zu Gute: Viele Kreditinstitute hatten sich bei der Formulierung der Widerrufsbelehrungen kleinere oder größere Schnitzer geleistet. Dadurch galt die 14-tägige Widerrufsfrist nicht. Vielmehr konnten die Verbraucher ihr Widerrufsrecht unendlich lange nach Vertragsschluss ausüben.

Allerdings schritt im Jahr 2016 der Gesetzgeber ein und setzte den Verbrauchern für den Großteil der Fälle eine nachträgliche Frist: Ein Widerruf der ehemals unendlich lange widerruflichen Darlehensverträge war nur noch bis zum 21. Juni 2016 möglich. Nur in wenigen Fällen sollte das unendliche Widerrufsrecht fortbestehen.

Welche Verträge können noch widerrufen werden?

Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist sie fehlerhaft, gilt Folgendes:

  • Verträge, die vor dem 1. September 2002 geschlossen wurden, können in aller Regel nicht widerrufen werden. Bei den meisten dieser Darlehen sah das Gesetz weder ein Widerrufsrecht noch eine entsprechende Belehrung vor. Naturgemäß ist dann auch kein Raum für eine fehlerhafte Belehrung, die wiederum Grundvoraussetzung für ein ewiges Widerrufsrecht ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde.
  • Verträge, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, konnten nur bis zum 21. Juni 2016 widerrufen werden. Ursprünglich war der Widerruf unendlich lange möglich. Allerdings ist der Gesetzgeber eingeschritten und hat das Widerrufsrecht bei fehlerhaften Belehrungen im Nachhinein befristet. Damit kann der Großteil der Darlehen nicht mehr widerrufen werden. Lediglich bei einer gänzlich fehlenden Belehrung gilt weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht.
  • Verträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, können - bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung - unendlich lange widerrufen werden. Diese Verträge sind nun auch von dem aktuellen Urteil des EuGH betroffen.
  • Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, können - bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung - maximal 1 Jahr und 14 Tage widerrufen werden.

Was bedeutet die Entscheidung des EuGH vom 26. März 2020?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer Entscheidung vom 22. November 2016 (Aktenzeichen XI ZR 434/15) die Wendung in der Widerrufsbelehrung eines Darlehensvertrags, die Widerrufsfrist beginne "nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs.2 BGB erhalten hat", für wirksam erklärt. Damit konnten Verbraucher bei solchen Verträgen den Widerrufsjoker nicht ziehen.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) dagegen sieht eine solche "Kaskadenverweisung" als einen Verstoß gegen EU-Recht. Das Gericht hat im Urteil vom 26. März 2020 (Aktenzeichen C-66/19) entschieden, dass zu den notwendigen Informationen zum Widerrufsrecht die Modalitäten für die Berechnung der Widerrufsfrist gehören und es nicht ausreicht, wenn auf eine nationale Vorschrift verwiesen wird, die selbst auf weitere Rechtsvorschriften des betreffenden Mitgliedstaats verweist.

Nach Auffassung des EuGH können Darlehensverträge, die eine entsprechende Widerrufsbelehrung enthalten, auch weit nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist widerrufen werden.
Damit widersprechen sich EuGH und BGH in ihrer rechtlichen Einschätzung. Der EuGH hatte sich mit der Frage befasst, da das Landgericht Saarbrücken sie ihm zur Prüfung vorgelegt hatte. Der eigentliche Rechtsstreit zwischen Bank und Kunde liegt nun wieder beim Landgericht. Womöglich wird dessen Urteil von einer der beiden Parteien nicht akzeptiert, sodass das Verfahren letztendlich per Revision vom BGH entschieden wird.

In einem ersten Beschluss vom 31.03.2020 (Az. XI ZR 581/18) hat der BGH sich gegen eine Anwendung des EuGH-Urteils bei Immobiliendarlehen ausgesprochen, da diese Verträge nicht dem Regelungsumfang der dem EuGH-Urteil zugrunde liegenden europäischen Verbraucherkreditrichtlinie unterlägen. Damit können nur die nationalen Regelungen berücksichtigt werden. Ob der BGH diese Linie halten kann und ob der EuGH dazu noch einmal entscheiden wird bzw. das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) sich auch noch mit der Sache beschäftigen wird, ist derzeit völlig unklar. Abzuwarten bleibt auch, wie die unterinstanzlichen deutschen Gerichte nun entscheiden.

Ungewiss ist auch, wie sich die Banken und Sparkassen bei einem Widerruf verhalten. Es ist nicht davon auszugehen, dass sie in Anbetracht der beschriebenen Pattsituation allzu schnell klein beigeben. Dies insbesondere, weil der BGH seine Linie in dem oben genannten Beschluss noch einmal bestätigt hat. Viele Verbraucher werden für die Rückzahlung des noch ausstehenden Darlehensbetrages eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die aktuelle Corona-Krise und die möglichen Auswirkungen auf die eigene Vermögenssituation könnten die Suche erschweren.

Ein Selbstläufer ist der Widerruf also auch nach dieser Entscheidung des EuGH keinesfalls.

Die Entscheidung betrifft übrigens neben Immobilien auch das Widerrufsrecht bei (allgemeinen) Verbraucherdarlehen und erweitert möglicherweise den Kreis der Fehler in Widerrufsbelehrungen und Pflichtinformationen. Dies würde sich z.B. auch auf entsprechende Autofinanzierungen auswirken. Siehe hierzu auch unseren separaten Beitrag.

Bin ich von der Entscheidung des EuGH betroffen?

Nachfolgend stellen wir Ihnen einige Kriterien vor, anhand derer Sie die Relevanz der EuGH-Entscheidung für Ihren Darlehensvertrag zumindest grob einschätzen können. Bitte beachten Sie, dass sich diese Informationen auf Immobiliendarlehen beziehen. Der Widerruf eines Allgemein-Verbraucherdarlehens mag infolge der EuGH-Entscheidung ebenfalls möglich sein, ist aber nicht Gegenstand dieses Textes.

In jedem Fall ersetzt dieser Schnellcheck nicht die umfassende Prüfung und Beratung durch einen Rechtsanwalt. Bevor Sie den Widerruf erklären, sollten Sie sich in jedem Fall umfassend juristisch beraten lassen.

Eine vertiefte Prüfung des Widerrufs Ihres Immobiliendarlehens ergibt in folgenden Fällen Sinn:

  • Sie haben Ihren Darlehensvertrag zwischen dem dem 11.6.2010 und dem 20.3.2016 abgeschlossen (Andernfalls ist Ihr Widerrufsrecht wahrscheinlich schon erloschen. Siehe oben: Welche Verträge können noch widerrufen werden?).
  • Ihr Darlehensvertrag enthält eine Widerrufsbelehrung mit der Formulierung, dass die Widerrufsfrist "nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs. 2 BGB erhalten hat" zu laufen beginnt.
  • Sie wollen eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder zurückverlangen. Oder Sie möchten aus einem (zu teuren) Darlehensvertrag aussteigen (Vergleichen Sie dazu unten: Anlass für einen Widerruf).
  • Sie haben sich - etwa mit diesem Text - auch über die Risiken des Widerrufsjokers informiert (Vergleichen Sie dazu unten: Risiken: Das kann passieren).

Wenig erfolgversprechend ist ein Widerruf in folgenden Fällen:

  • Sie haben Ihren Darlehensvertrag schon widerrufen und die Bank hat diesen Widerruf auch - sofort oder im Wege eines Vergleichs - akzeptiert (Viele Verbraucher haben den Widerrufsjoker bereits in den Jahren vor 2016 gezogen. Sie können den längst widerrufenen Vertrag nun nicht "einfach so" nochmal widerrufen.).
  • Sie haben Ihren Darlehensvertrag schon widerrufen und das entsprechende Gerichtsverfahren verloren oder gewonnen.

Anlass für einen Widerruf

In vielen Fällen war der Widerruf nur noch bis zum 21. Juni 2016 möglich. Nur in wenigen Konstellationen kann weiterhin widerrufen werden. Für einen Widerruf gab / gibt es drei Anlässe:

  • Die Immobilie soll verkauft und die Restschuld abgelöst werden, ohne eine hohe Vorfälligkeitsentschädigungen leisten zu müssen.
  • Der Kunde hat das Darlehen bereits zurückgezahlt und möchte die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückerhalten.
  • Der Kunde möchte aus einem laufenden Darlehen ohne Kosten aussteigen, um in einen Vertrag mit niedrigeren Zinsen zu wechseln oder weil er nun den restlichen Betrag auf einen Rutsch zurückzahlen kann.

Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Eigentumswohnung aussteigen will, sieht sich mit happigen Forderungen seiner Bank oder Sparkasse konfrontiert - wenn sie ihn denn überhaupt aus dem Vertrag entlassen will. Die von den Geldinstituten verlangte Vorfälligkeitsentschädigung kann einige zehntausend Euro betragen. Abhängig vom jeweiligen Vertrag kann der Ausstieg auch anders gelingen: per Widerruf auf Grund einer fehlerhaften Belehrung.


Auch bei Widerruf eines bereits getilgten Darlehens können Kunden auf die Erstattung einer bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung hoffen. Der Verbraucher kann den Darlehensvertrag auch widerrufen, wenn der Vertrag zuvor gekündigt wurde oder eine Aufhebungsvereinbarung getroffen wurde (BGH, Urteil vom 21. Februar 2017, Az.: XI ZR 381/16). Der Bundesgerichtshof hat außerdem entschieden, dass der Grundsatz von Treu und Glauben auch beim Widerrufsrecht gelte. Es obliege dem Tatrichter zu entscheiden, ob ein Widerruf im konkreten Fall rechtsmissbräuchlich sei. Das Motiv, sich mit Hilfe des Widerrufs von den aus aktueller Sicht hohen Zinsen zu lösen, sei für sich genommen aber kein Verstoß gegen den Treu und Glauben. (BGH, Urteil vom 12. Juli 2016, Az.: XI ZR 501/15).


Der Widerrufsjoker kann besonders in der aktuellen Niedrigzinsphase tausende Euros einbringen. Wer etwa vor einigen Jahren ein langlaufendes Darlehen mit einem Zins von vier Prozent aufgenommen hat, kann so vielleicht auf einen Vertrag mit nur rund 1,5 Prozent umsteigen - beim selben oder einem anderen Anbieter. Hat man das Geld sogar verfügbar, kann man die Restschuld mit einem Schlag zurückzahlen und erspart sich weitere Zinszahlungen.

Was musste bis zum 21. Juni 2016 veranlasst werden?

Nach intensiver Lobbyarbeit durch Banken und Sparkassen hat die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages das Ende des sogenannten ewigen Widerrufsrechts beschlossen. Bei Immobiliendarlehensverträgen, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden und deren Widerrufsbelehrung fehlerhaft war, ist das Widerrufsrecht am 21. Juni 2016 erloschen.
Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Widerrufserklärung bei der Bank eingegangen sein. Außergerichtliche Verhandlungen oder ein - eventuell erforderlicher - Prozess müssen bis dahin aber nicht abgeschlossen sein.
Zwar stellen einige Juristen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Regelung in Frage. Dennoch sollten sich Verbraucher darauf einstellen, dass das ewige Widerrufsrecht beendet ist.

Widerrufsbelehrung prüfen lassen

Für den juristischen Laien ist es schwer zu beurteilen, ob eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. In den Fällen, in denen ein Widerruf nach wie vor möglich ist, sollten sich Verbraucher an die Verbraucherzentralen oder entsprechend qualifizierte Rechtsanwälte wenden und ihre Belehrung prüfen lassen sowie rechtlichen Rat zum weiteren Vorgehen einholen. Keinesfalls sollte ein Widerruf leichtfertig oder übereilt erklärt werden.
Auch Verbraucher, die den Widerruf in Anbetracht der auslaufenden Frist ohne juristische Beratung erklärt haben, sollten - bevor Sie weitere Schritte einleiten oder gar einen Prozess anstrengen - Ihre Widerrufsbelehrung prüfen lassen.

Risiken: Das kann passieren

Nicht nur die Prüfung der Widerrufsbelehrung sollte mit Unterstützung eines Anwalts oder der Verbraucherzentralen erfolgen. Auch der Widerruf selbst birgt gewisse Risiken:

  • Verbraucher müssen mit Gegenwehr der Banken rechnen
  • Es können hohe Anwalts- und Gerichtskosten entstehen
  • Vor Widerruf muss die Anschlussfinanzierung sichergestellt sein.

Prozesskostenrisiko

Verbraucher müssen damit rechnen, dass die Bank ihren Widerruf nicht akzeptiert. Einige Geldinstitute verweigern sich total, so dass notfalls Klage erhoben werden muss. Andere geben nach - womöglich aber auch erst, wenn der Kunde einen Rechtsanwalt an seiner Seite hat.
Akzeptiert die Bank den Widerruf nicht, ist der nächste Schritt die Klage vor Gericht. Ein Weg mit Risiko: Wegen des oftmals sehr hohen Streitwertes können hohe Anwalts- und Gerichtskosten entstehen. Verliert der Kunde den Prozess, muss er diese zahlen. Selbst eine Rechtsschutzversicherung hilft da oftmals nicht, denn Streitigkeiten aus der Finanzierung eines Neubaus sind in der Regel vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Auch zu dem Thema "Prozesskostenrisiko" sollten sich Verbraucher daher von ihrem Rechtsanwalt beraten lassen.
Auch wenn sich die Verbraucher nach anwaltlicher Beratung (und gegebenenfalls außergerichtlicher Vertretung) gegen eine Klage entscheiden, müssen sie dennoch den beauftragten Rechtsanwalt bezahlen. Daher sollte der Anwalt schon zu Beginn der ersten Beratung nach den anfallenden Kosten und möglichen Folgekosten gefragt werden.
Unter Umständen haben es die Verbraucher auch nicht selber in der Hand, ob es zu einem Gerichtsstreit kommt oder nicht. In einigen Fällen hat die Bank nach Widerruf durch den Verbraucher ihrerseits eine Klage erhoben, um die (Un)Wirksamkeit des Widerrufs gerichtlich klären zu lassen.

Risiko Anschlussfinanzierung

Zudem kann das Geldinstitut die Restschuld bei erfolgtem Widerruf innerhalb von 30 Tagen zurückfordern. Kann der Darlehensnehmer das nicht zahlen, droht die Zwangsversteigerung und der Verlust des Hauses oder der Wohnung. Deshalb müssen Darlehensnehmer schon vor Erklärung des Widerrufs sicherstellen, dass sie das Geld mit eigenen Mitteln oder mit Hilfe eines (fest zugesagten) neuen Darlehens zurückzahlen können.
Die Suche nach einem solchen neuen Darlehen (der sog. Anschlussfinanzierung) kann sich als schwierig erweisen. Einige Kreditinstitute verweigerten zeitweise ein neues Darlehen, wenn sie erfahren, dass der Altvertrag durch Widerruf aufgelöst wurde. Dadurch sind Kreditnehmer gezwungen, sich bei verschiedenen Anbietern um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen.
Dennoch sollten Verbraucher keinesfalls ohne gesicherte Anschlussfinanzierung widerrufen. Nach einem Widerruf bliebe sonst wegen der beschriebenen 30-tägigen Rückzahlungsfrist für die Suche nach einer neuen Bank kaum Zeit.

Abrechnung des Darlehens nach Widerruf

Durch den Widerruf wird der Darlehensvertrag rückabgewickelt. Das bedeutet: Die Bank oder Sparkasse bekommt den Darlehensbetrag - soweit er noch nicht getilgt wurde - zurück. Der Verbraucher erhält im Gegenzug die von ihm gezahlten Raten (Zins- und Tilgung).
Der Kunde muss Wertersatz für das erhaltene Darlehen zahlen. Dafür ist der vereinbarte Vertragszins maßgeblich. War der Marktzins niedriger, kann der Kunde versuchen, diesen zugrunde zu legen.

Beim Widerruf eines vor dem 13.06.2014 abgeschlossenen Darlehensvertrages schuldet die Bank zudem (gem. § 346 BGB) die Herausgabe von Nutzungsersatz, denn mit den erhaltenen Raten konnten die Banken und Sparkassen in der Zwischenzeit Geld verdienen. Diese für den Kunden positive Rechtsfolge sieht das Gesetz für nach dem 13.06.2014 geschlossene Verträge durch den neu eingeführten § 3357a BGB  jedoch nicht mehr vor.

Verbraucher, die einen Nutzungsersatz von der Bank erhalten haben, sollten mögliche steuerliche Aspekte im Auge behalten und sich entsprechend informieren – etwa bei der Stiftung Warentest.

Wenn ein Widerruf nicht möglich ist

Sollte ein Widerruf des Darlehensvertrages nicht möglich sein, bleibt als Alternative unter Umständen die vorzeitige Ablösung. Die lassen Banken und Sparkassen sich zwar mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für die ihnen entgangenen Zinsen teuer bezahlen - wer diese Entschädigung aber fachkundig prüfen lässt, kann Geld sparen.