Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht?
Makler:innen berechnen oft Gebühren, doch nicht alle Gebühren sind zulässig. Vor allem Reservierungsgebühren sind häufig unwirksam. Die Verbraucherzentralen erklären, welche Maklerkosten erlaubt sind und wie Verbraucher:innen unzulässige Gebühren zurückfordern können.
Das Wichtigste in Kürze:
- Makler:innen erhalten für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie in der Regel eine Maklerprovision, auch Courtage genannt.
- Nicht alle Gebühren in Maklerverträgen sind zulässig. Insbesondere Reservierungsgebühren sind häufig unwirksam.
- Wurde Ihnen eine unzulässige Reservierungsgebühr berechnet, können Sie diese unter Umständen zurückfordern.
Bevor ich kaufe oder miete: Was sollte ich über Makler:innen wissen?
Die Suche nach einer passenden Wohnung oder einem Haus ist oft zeitaufwendig. Viele Verbraucher:innen beauftragen deshalb Makler:innen mit der Suche oder nutzen deren Vermittlungsangebote.
Kommt ein Immobiliengeschäft zustande, erhalten Makler:innen in der Regel eine Provision. Die Höhe der Maklergebühr ist gesetzlich nicht festgelegt und kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Je nach Region liegt sie häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer.
Welche besonderen Regeln gelten beim Immobilienkauf?
Seit Dezember 2020 gelten für Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern neue gesetzliche Vorgaben:
- Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, also beispielsweise per E-Mail oder schriftlich.
- Mündliche Vereinbarungen reichen nicht aus.
- Die Maklerprovision muss zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt werden.
Das bedeutet:
- Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide jeweils die Hälfte der Provision.
- Beauftragt nur eine Seite den Makler – häufig die Verkäuferseite –, darf die andere Seite höchstens mit 50 Prozent der insgesamt vereinbarten Provision belastet werden.
Diese Regelungen gelten nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher:innen. Für andere Immobilien, beispielsweise Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser, gelten sie nicht zwingend.
Welches Widerrufsrecht habe ich bei Maklerverträgen?
Wird der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (zum Beispiel online oder per Telefon) geschlossen, haben Verbraucher:innen grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Makler:innen müssen über dieses Recht informieren. Erfolgt keine ordnungsgemäße Belehrung, kann der Vertrag noch bis zu ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden. Unter Umständen kann dadurch sogar ein bereits entstandener Provisionsanspruch entfallen.
Welche Maklergebühren sind erlaubt?
Die Begriffe Maklergebühr, Courtage und Provision bezeichnen im Wesentlichen dasselbe: die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
Wichtig: Die Höhe der Provision wird vor Vertragsabschluss vereinbart!
Zusätzliche Kosten neben der vereinbarten Provision sind nur in Ausnahmefällen möglich. Denkbar ist beispielsweise ein Ersatz tatsächlich entstandener Aufwendungen, wenn ein Auftrag vorzeitig beendet wird. Dazu können folgende Kosten gehören:
- Inserate,
- Besichtigungen,
- Telefonate oder
- Exposés.
Makler:innen müssen jedoch nachweisen können, dass diese Aufwendungen tatsächlich entstanden sind und aufgrund einer wirksamen Vereinbarung erstattet, werden dürfen.
Was gilt beim Kauf einer Immobilie?
Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie besonders auf die Vereinbarungen im Maklervertrag achten.
Wann wird die Provision fällig?
Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf die Maklerprovision erst, wenn die Vermittlung erfolgreich war und der Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Prüfen Sie außerdem sorgfältig:
- die Höhe der Provision,
- die Aufteilung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in,
- mögliche Zusatzkosten sowie
- die Widerrufsbelehrung.
Tipp: Heben Sie Immobilienanzeigen und Exposés auf. Diese können später wichtig sein, um nachzuweisen, welche Angaben zu den Gebühren gemacht wurden.
Vorsicht bei Angaben zur Immobilie
Bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Aussagen von Makler:innen nicht ungeprüft übernehmen. Makler:innen dürfen sich grundsätzlich auf Angaben der Verkäufer:innen verlassen und müssen diese häufig nicht eigenständig überprüfen.
Lassen Sie sich wichtige Eigenschaften der Immobilie daher möglichst schriftlich bestätigen und ziehen Sie bei größeren Investitionen gegebenenfalls Sachverständige hinzu.
Was gilt bei Mietwohnungen?
Für die Vermittlung von Mietwohnungen gelten andere Regeln als beim Immobilienkauf.
Die Maklerprovision darf höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen.
Außerdem gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Wer die Makler:in beauftragt, muss sie auch bezahlen.
In der Praxis beauftragen meistens Vermieter:innen die Makler:innen. Deshalb müssen Wohnungssuchende häufig keine Maklerprovision mehr zahlen.
Makler:innen haben keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn sie selbst:
- Eigentümer:in,
- Vermieter:in,
- Mieter:in oder
- Verwalter:in
des vermittelten Objekts sind.
Diese Gebühren dürfen Makler:innen nicht verlangen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2023 entschieden (Az. I ZR 113/22), dass Immobilienmakler von potenziellen Käufer:innen keine Reservierungsgebühr verlangen dürfen, wenn diese auf vorformulierten Vertragsklauseln oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen beruhen.
Der Grund: Verbraucher:innen erhalten durch eine solche Reservierung meist keinen nennenswerten Vorteil. Gleichzeitig müssen sie Geld zahlen, obwohl noch gar kein Kauf zustande gekommen ist. Damit widersprechen solche Vereinbarungen dem Grundgedanken des Maklerrechts: Eine Vergütung soll grundsätzlich nur für eine erfolgreiche Vermittlung anfallen.
Im Verfahren, über das der BGH entschied, hatten Kaufinteressent:innen einer Immobilienmaklerin 4.200 Euro für die Reservierung einer Immobilie gezahlt. Nachdem der Kauf wegen Finanzierungsproblemen scheiterte, verlangten sie ihr Geld zurück.
Während die Vorinstanzen die Klage zunächst abgewiesen hatten, gab der Bundesgerichtshof den Kläger:innen Recht. Die Maklerin musste die Reservierungsgebühr samt Zinsen zurückzahlen.
Wann kann ich eine Reservierungsgebühr zurückfordern?
Wenn Sie die Reservierungsgebühr auf Basis eines vorformulierten Vertrags oder AGB gezahlt haben, können Sie sie in der Regel zurückfordern.
Das gilt auch dann, wenn die Gebühr anders bezeichnet wird, etwa
- Servicegebühr,
- Bearbeitungsgebühr oder
- Organisationspauschale.
Die Bezeichnung allein macht eine unzulässige Gebühr nicht wirksam.
Gut zu wissen: Anders kann es sein, wenn die Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde. Dann kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.
Dabei spielen folgende Fragen eine Rolle:
- Wurde Druck auf Sie ausgeübt?
- Bestand ein wirtschaftlicher Zwang?
- Ist die Höhe der Gebühr angemessen?
- Hätte die Vereinbarung möglicherweise notariell beurkundet werden müssen?
Solche Fälle sind rechtlich oft komplex. Sie sollten gegebenenfalls fachlichen Rat einholen und diese Punkte prüfen lassen.
Wie fordere ich eine Reservierungsgebühr zurück?
Verlangen Sie schriftlich die Rückzahlung!
Nutzen Sie den Musterbrief der Verbraucherzentralen und fordern Sie die Reservierungsgebühr schriftlich zurück. Setzen Sie eine Frist von etwa zwei bis drei Wochen.
Verweisen Sie dabei darauf, dass Reservierungsgebühren nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam sind.
Befindet sich die Gegenseite nach Ablauf Ihrer Frist im Verzug, können unter Umständen auch weitere Kosten, etwa für anwaltliche Hilfe, erstattungsfähig sein.Prüfen Sie gerichtliche Schritte!
Lehnt die Maklerin oder der Makler die Rückzahlung ab, können Sie Ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen.
Was raten die Verbraucherzentralen?
Makler:innen dürfen für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie eine Provision verlangen. Nicht jede zusätzliche Gebühr ist jedoch zulässig.
Besonders bei Reservierungsgebühren sollten Sie vorsichtig sein. Zahlen Sie sie nach Möglichkeit nicht. Eine Reservierungsvereinbarung ist in der Regel keine Garantie, dass Sie die Immobilie tatsächlich erwerben können. Das Risiko, Geld zu verlieren, ist dagegen hoch.
Werden solche Gebühren auf Grundlage von AGB verlangt, haben Sie oft gute Chancen, das Geld zurückzufordern. Wer vor Vertragsabschluss die Kosten genau prüft und keine voreiligen Zahlungen leistet, kann unnötige finanzielle Risiken vermeiden.
